Cosa prevede la nuova legge sugli affitti brevi?
Dal punto di vista delle imposte, le locazioni brevi e turistiche ricadono sotto l’ombrello della cedolare secca. Si tratta di un regime tributario facoltativo a cui si accede tramite il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali.
Tramite la Legge di Bilancio 2024, entrata ufficialmente in vigore lo scorso 1° gennaio (con aggiornamenti anche sul taglio del cuneo fiscale e bonus edilizi), il Governo Meloni è intervenuto sulla tassazione degli affitti brevi. Fino all’anno scorso, c’era una sola aliquota al 21% per tutti i locatari. Da quest’anno, invece, vale esclusivamente per il primo immobile inserito nella dichiarazione dei redditi.
L’aliquota delle locazioni brevi per il 2024 sale al 26% per gli eventuali ulteriori immobili destinati ad affitti brevi (dal secondo al quarto). Ricordiamo invece che oltre i quattro immobili è obbligatorio intraprendere l’attività in forma imprenditoriale e richiedere la SCIA.
Il Codice Identificativo Nazionale univoco per affitti brevi
La grande diffusione delle case e delle stanze private in affitto, soprattutto nelle città d’arte, ha portato non pochi problemi in Italia, così come in molti altri Paesi in tutto il mondo. Non si tratta solo di contenere la diffusa evasione fiscale, ma anche di offrire garanzie ai turisti. Per questo motivo è stato appena introdotto il Codice Identificativo Nazionale, che sostituisce il precedente Codice Identificativo Regionale (CIR).
Il CIN viene attribuito attraverso una procedura automatizzata dal Ministero del Turismo. Lo scopo è semplice: avere una panoramica chiara di tutti gli immobili e le strutture messe a disposizione per locazioni brevi e turistiche. Inoltre, il codice deve essere chiaramente esposto fuori dall’immobile.
Le sanzioni
Le eventuali irregolarità saranno individuate e segnalate dalla polizia locale responsabile sul territorio, che si occuperà di applicare le sanzioni. Queste sono le multe previste per chi non è in regola con gli adempimenti per le locazioni brevi 2024:
- da 2.000 10.000 euro per chi affitta più di quattro immobili e non richiede la SCIA per l’inizio dell’attività imprenditoriale;
- da 800 a 8.000 euro per chi affitta un immobile senza CIN;
- da 500 a 5.000 euro per chi non espone correttamente il CIN;
- da 600 a 6.000 euro per chi affitta immobili che non rispettano i requisiti di sicurezza necessari.
Il caso Airbnb
In un Paese come l’Italia, con un PIL che dipende in larga misura anche dal turismo, la diffusione dei portali di locazione breve ha rappresentato una sorta di concorrenza sleale nei confronti degli hotel e delle strutture ricettive tradizionali. In particolare, le irregolarità emerse su molti contratti di locazione breve non sono di certo passate inosservate.
A tal proposito, negli anni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha contestato al noto portale Airbnb la mancata applicazione dell’imposta al 21% sulle locazioni per il periodo dal 2017 al 2021. La vicenda si è conclusa nel 2022 con il pagamento al Fisco italiano di ben 576 milioni di euro da parte della piattaforma online, che ha scelto di non rivalersi sui locatari. Inoltre, dal 2024 il portale deve applicare la tassa direttamente sui profitti degli host.
Locazione turistica: una breve definizione
La locazione turistica consente ai proprietari di case di guadagnare affittando i loro appartamenti ai visitatori per un periodo limitato. In questo modo, il proprietario può ottimizzare l’uso del proprio immobile, massimizzando i guadagni durante la stagione turistica.
Storia della locazione turistica
Il concetto di locazione turistica viene menzionato per la prima volta nella “Carta di Venezia” del 1297. Le prime leggi in materia risalgono al 1842, quando fu approvata una normativa che autorizzava l’affitto di case private per oltre tre mesi durante la stagione turistica.
In origine, le locazioni turistiche erano destinate ad offrire alloggi a prezzi elevati, rivolti ai viaggiatori.
Aspetti normativi delle locazioni turistiche
Le locazioni turistiche sono disciplinate da diverse leggi:
- “Legge n. 49 del 15 maggio 1985”, che ha modificato la normativa sulle locazioni turistiche.
- “Regolamento per la gestione delle locazioni turistiche” del 30 agosto 2000 (GURI n° 169 del 20/09/2000), Art. 98bis – Codice del Turismo Italiano.
- “Legge n. 248 del 24 dicembre 2007” (in vigore dal 21 gennaio 2008), che ha ulteriormente modificato le normative.
- “Decreto Legge n. 102/2014” (entrato in vigore il 18 agosto 2014), che regola le locazioni turistiche per appartamenti situati in località balneari e zone turistiche.
Quando una locazione turistica si considera attività imprenditoriale?
Affinché un affitto a breve termine venga considerato reddito d’impresa, deve essere gestito in modo professionale, con metodi organizzativi specifici. Se un proprietario affitta più di tre immobili nello stesso comune, deve essere registrato come imprenditore, con l’obbligo di fornire informazioni sui prezzi alle autorità competenti.
Cosa dice il codice civile sulla locazione turistica?
Il codice civile italiano definisce la locazione turistica come un contratto in cui un proprietario mette a disposizione la propria casa per un periodo limitato, con l’obbligo di rispettare le disposizioni del codice civile relative alla locazione.
Servizi aggiuntivi alla locazione non permessi
Secondo il codice civile, alcuni servizi aggiuntivi, come la colazione, il cambio della biancheria e la pulizia durante il soggiorno, non sono permessi per le locazioni turistiche.
Domande e risposte per il locatore
- È necessario emettere una ricevuta per le prenotazioni online? Il locatore deve emettere una ricevuta di pagamento solo se richiesta dal cliente o se il pagamento è effettuato in contante. Per le prenotazioni online, non è obbligatorio emettere una ricevuta fiscale, salvo che non si tratti di locazioni turistiche imprenditoriali.
- Per quanto tempo si può affittare un immobile come locazione turistica? La durata massima del contratto di locazione turistica è di 30 giorni. Oltre tale periodo, è necessario un contratto di tipo diverso, come quello transitorio per lavoratori o studenti.
- Bisogna registrare il contratto oltre i 30 giorni? Sì, se la durata del contratto supera i 30 giorni, deve essere registrato telematicamente presso l’Agenzia delle Entrate.